En France, l’investissement locatif connaît toujours autant de succès. Les Français choisissent souvent d’investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine et pour faire un placement rentable. Mais réaliser un investissement locatif ne s’improvise pas. Il vaut mieux se préparer correctement à l’avance pour éviter de tomber dans certains pièges. On fait le point ensemble
Se précipiter
Le premier piège qu’il faut éviter à tout prix est la précipitation. Un investissement financier comporte des risques et doit se préparer en amont. Il n’y a pas de place pour l’improvisation. L’important est de se poser les bonnes questions : pourquoi investir ? De quel budget avez-vous besoin ? L’objectif de l’investissement est-il de récupérer le bien dans le futur ? Souhaitez-vous le revendre pour réaliser une plus-value intéressante ?
Autant de questions qui permettent de définir plus précisément le projet. Ensuite, de manière plus concrète, vérifiez l’apport dont vous disposez et laissez-vous le temps d’épargner. Avec une épargne conséquente, les banques seront rassurées et vous aurez plus de chances d’obtenir le crédit immobilier qui vous permettra d’acheter un logement.
Faire un achat à distance
Que ce soit pour un investissement locatif ou pour acheter sa résidence principale, il ne faut jamais se décider sans avoir vu le bien. Les achats à distance sont souvent synonymes de mauvaises surprises et peuvent faire perdre beaucoup d’argent à l’acquéreur. Il faut se méfier des offres alléchantes à des prix très en dessous des prix du marché ou promettant des avantages fiscaux comme le dispositif de la Loi Pinel.
Prenez donc le temps d’aller visiter le bien pour vous rendre compte par vous-même de son potentiel. Vous pourrez ainsi déceler certaines anomalies s’il y en a, demander des précisions au vendeur et faire un tour du quartier. Est-ce qu’il y a des commerces ou des écoles à proximité ? Pouvez-vous venir en transports en commun ? Repérez les atouts qui feront de votre futur logement une perle rare.
Ne pas analyser correctement le marché immobilier
Pour un investissement réussi, il faut absolument connaître le marché immobilier. Certaines villes sont à éviter alors que d’autres seront au contraire attractives. En 2022, Bordeaux, Lille ou encore Marseille sont bien placées dans le classement des villes où il fait bon investir. Faites une étude de marché pour connaître les caractéristiques de chaque endroit que vous convoitez et vérifiez si la demande locative est forte.
Votre investissement ne se fera peut-être pas dans une ville qui vous est chère mais n’oubliez pas que ce n’est pas la raison pour laquelle vous investissez. Gardez toujours en
tête qu’un investissement rentable se définit par la facilité du bien à se louer, à se revendre plus tard et sa capacité à prendre de la valeur avec le temps.
Oublier les frais annexes
Nous l’avons dit plus haut, un investissement financier comporte des risques. Il faut être certain de pouvoir rentrer dans ses frais et ne pas faire un trou dans son budget. Au-delà des mensualités à rembourser pour le crédit immobilier, d’autres frais auxquels on ne pense pas toujours se rajoutent à la liste des dépenses. Il y a notamment la taxe foncière, les charges de copropriétés et les assurances. Il faut prévoir aussi les travaux effectués dans le logement et qui peuvent avoir un certain coût. Pour voir venir, pensez à mettre de côté et à bien calculer les sommes dont vous avez besoin.
Fixer un loyer en-dessous ou au-dessus du marché
Une fois l’achat du bien effectué, il faut passer à la mise en location. C’est à ce moment-là que vous serez amené à déterminer le montant du loyer. Lors de cette étape, il y a deux pièges principaux :
– Sous-évaluer le loyer : votre logement sera loué très rapidement et vous éviterez les vacances locatives. En revanche, votre investissement ne sera pas rentable et vous perdrez de l’argent.
– Sur-évaluer le loyer : dans ce cas de figure, le logement peinera à trouver un locataire car le prix choisi sera rédhibitoire. C’est également très risqué car si le logement n’est pas loué, vous ne percevez pas de loyer et vous ne rentrez pas dans vos frais.
Pour éviter ces problématiques, il faut se renseigner sur les prix du marché. Ceux-ci sont facilement accessibles en ligne. De plus, dans les zones où l’encadrement des loyers est mise en place – à l’instar de Paris, Montpellier et Lyon -, il y a des règles spécifiques à respecter.
Ne pas penser à la suite
Beaucoup d’investisseurs pensent que louer leur bien est l’étape finale de leur parcours. Or, il faut penser à la suite. Est-ce que vous aurez le temps de vous occuper vous-même de votre bien ? Serez-vous facilement joignable pour communiquer avec votre résident ? Que ferez-vous en cas de loyer impayé ? Si le temps vous manque ou si vous habitez loin du logement que vous louez, il existe des intermédiaires comme des logiciels de gestion locative capables de prendre en charge tous les aspects d’une gestion immobilière.
