Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves et envoyé une offre d’achat acceptée par le vendeur. Reste alors à formaliser la vente avec un avant-contrat, et vous envisagez de signer le compromis de vente sans notaire. Est-ce possible et comment faire ? Réponses avec homeloop !
Peut-on signer un compromis de vente sans notaire ?
Le compromis de vente vise à sceller l’accord entre le vendeur et l’acheteur sur le prix de vente, les conditions dans lesquelles la vente aura lieu et sa date butoir. Contrairement à la promesse de vente, qui engage seulement le vendeur (promesse unilatérale de vente), le compromis engage les deux parties : le vendeur, à vendre, l’acquéreur, à acheter (promesse synallagmatique de vente).
Le plus souvent, le compromis prend la forme d’un acte authentique, signé devant notaire. Toutefois, la loi autorise les particuliers à signer un compromis de vente sans notaire, soit directement entre vendeur et acheteur, soit par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Il s’agit alors d’un acte sous seing privé. Seule exception : si la durée de validité du compromis est supérieure à 18 mois, alors la présence d’un notaire est obligatoire.
La vente définitive, quant à elle, doit forcément être signée devant notaire. Disposant d’un monopole en matière immobilière, il est le seul à pouvoir enregistrer la transaction auprès du service de publicité foncière, afin de la rendre définitive et opposable aux tiers.
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Pourquoi signer un compromis de vente entre particuliers ?
La signature d’un compromis de vente sans notaire présente un avantage notable : elle est rapide. Il n’est pas rare d’attendre au moins deux semaines pour décrocher un rendez-vous chez le notaire, une situation frustrante pour le vendeur comme pour l’acheteur.
Autre atout du compromis de vente sans notaire : il est gratuit, quand l’intervention d’un professionnel suppose le paiement d’émoluments, même si ceux-ci sont compris dans les frais de notaire de l’acte authentique de vente.
Un compromis de vente sous seing privé possède la même valeur juridique qu’un compromis de vente authentique, il vous faut donc respecter le formalisme exigé par la loi et joindre certains documents.
Quelles informations mentionner dans un compromis de vente sans notaire ?
Le compromis de vente entre particuliers doit mentionner des informations sur les parties, le bien et les modalités de la vente.
Les informations relatives aux parties
Vous devez indiquer l’identité et les coordonnées du vendeur et de l’acheteur.
Les informations relatives au bien
- L’origine du bien (nom du précédent propriétaire et date de la vente) ;
- Le descriptif détaillé avec les caractéristiques du bien immobilier, de ses annexes et de ses équipements ;
- L’existence éventuelle d’une servitude ou d’une hypothèque ;
- Le cas échéant, les informations relatives à la copropriété.
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Les informations relatives à la vente
- Le prix de vente et les modalités de paiement, notamment si l’acheteur doit souscrire un prêt immobilier pour l’acquisition ;
- La durée de validité du compromis ;
- La date de disponibilité du bien.
À savoir : le vendeur ne peut pas exiger le versement d’un dépôt de garantie, aussi appelé indemnité d’immobilisation, sans l’intervention d’un professionnel disposant d’une garantie financière sur les fonds déposés (agent immobilier ou notaire). Le non-respect de cette obligation est sanctionné d’une amende de 30 000 euros.
Quels documents joindre au compromis de vente sans notaire ?
En premier lieu, les documents justifiant de l’identité des parties (carte d’identité, passeport, carte de séjour ou de résidence le cas échéant).
Si un certain nombre de documents comme le titre de propriété sont nécessaires pour la vente chez le notaire, au stade de la signature du compromis de vente, la loi Alur impose d’annexer essentiellement les pièces relatives à la copropriété. Le vendeur doit ainsi joindre la fiche synthétique de copropriété, l’état descriptif de division et l’état global des impayés de charges…
Enfin, le compromis de vente sans notaire doit s’accompagner du dossier de diagnostics techniques (DDT), qui comporte notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques et pollutions (ERP) ou encore l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz si elles ont plus de 15 ans.
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Quels sont les points de vigilance pour le compromis de vente sous seing privé ?
Le compromis de vente produit les mêmes effets qu’un contrat, il vous faut donc apporter une vigilance toute particulière à la rédaction de la clause relative au droit de rétractation et à la rédaction des clauses suspensives.
Le délai de rétractation
Le compromis de vente doit mentionner expressément le droit de rétractation de l’acheteur, sous peine d’une amende de 15 000 euros. De 10 jours calendaires, le délai de rétractation court dès le lendemain de la remise en main propre du compromis ou de sa première présentation par lettre recommandée.
Conditions suspensives du compromis de vente
Si l’acheteur compte financer son acquisition au moyen d’un crédit immobilier, il faut obligatoirement rédiger une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, en détaillant le taux d’emprunt et la durée de remboursement maximum.
D’autres conditions suspensives peuvent être ajoutées au compromis, qui subordonnent la réalisation de la vente définitive à certains critères, comme l’obtention d’un permis de construire, l’achèvement des travaux avant la vente, l’absence de servitudes…
Enfin, vous pouvez trouver un modèle de compromis de vente sans notaire sur Internet, mais prenez le temps de bien étudier les clauses pour voir s’il n’en manque aucune et si elles sont bien adaptées à votre situation.
Quelques mots sur homeloop
Créée en 2016 et incontournable dans l’univers de la Proptech et de l’iBuying, homeloop a pour mission de simplifier la transaction immobilière en aidant les propriétaires à vendre simplement et rapidement et en permettant aux acquéreurs d’acheter en toute confiance.
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