Acheter un bien à rénover : les 5 erreurs à éviter

Acheter un bien à rénover

Vous souhaitez acquérir un appartement ou une maison avec des travaux ? L’achat d’un bien à rénover peut être une solution très intéressante. Souvent ce type d’achat vous permet d’obtenir des mètres carrés supplémentaires ou encore d’habiter dans un quartier bien coté tout en réalisant des économies à l’achat. Mais avant de se projeter et de faire une offre d’achat, vous devez vous s’assurer que le bien à acheter soit une réelle opportunité. Comment ? En évitant les 5 erreurs courantes avant l’achat d’un appartement ou d’une maison. 


1. Se contenter d’une seule visite

Il est important de visiter le bien que vous souhaitez acquérir. Mais il est tout aussi important de réaliser une contre visite avec une entreprise en rénovation. En effet, la première visite vous permet de vous rendre compte du quartier, de l’immeuble et du bien qui vous intéresse. Pour la deuxième visite, l’entreprise en rénovation pourra vous donner son avis concernant l’état du bâti et du bien. Il vous donnera aussi une estimation des travaux à réaliser selon vos besoins. 

💡 Bon à savoir : Les derniers procès-verbaux d’assemblée générale vous donneront des informations importantes sur l’état de l’immeuble, les travaux étudiés, les travaux votés…


 2. Mal estimer les travaux nécessaires et leur coût

La 2ème erreur à éviter est de mal estimer les travaux nécessaires. L’estimation dépendra évidemment de l’état du bien. Afin que vous ayez une idée précise des travaux, nous vous conseillons de programmer une visite avec un professionnel de confiance (architecte ou entreprise générale du bâtiment). Ils ont un œil expert et repéreront facilement d’éventuels problèmes sur des postes techniques. 

Voici une liste des postes auxquels vous devez impérativement faire attention : 

  • L’électricité : beaucoup d’appartements parisiens ne sont pas aux normes. C’est donc un poste important à prendre en compte, car il faudra s’en doute faire une mise aux normes et changer le compteur.
  • La plomberie : si l’électricité est à reprendre, tout le réseau de plomberie sera aussi à revoir. Sachez que la plomberie est l’un des postes les plus onéreux.
  • L’isolation phonique et thermique : avec les nouvelles réglementations du DPE qui arrivent en 2024 (à la faveur du projet de loi Climat et résilience, le gouvernement pourrait obliger certaines copropriétés à réaliser un diagnostic de performance énergétique « collectif »), il est important de contrôler l’isolation phonique et thermique. Avec cette loi, Les logements avec une forte consommation d’énergie, appelés « passoires thermiques », vont être interdits à la location à partir de 2023.
  • Les fenêtres : avec la crise sanitaire, le prix des matières premières a fortement augmenté notamment pour le bois et l’alu. Faites donc très attention à leur état lors de vos visites. 
  • Les pièces techniques (cuisine et salle de bain) : ces deux pièces sont aussi à contrôler, car elles sont les pièces les plus couteuses d’une rénovation. 
  • Le réaménagement des pièces : la suppression et/ou l’ouverture des cloisons ou des murs porteurs peuvent vite faire grimper la facture de votre rénovation. Surtout s’il s’agit d’un mur porteur, car il faudra l’intervention d’un bureau d’études techniques pour valider ou non cette ouverture. 

À la suite de cette visite, l’entreprise de bâtiment sera en mesure de vous transmettre un estimatif du budget travaux. 


💡Bon à savoir : Des entreprises de rénovation ce n’est pas ce qui manque. Trouver la bonne entreprise n’est en revanche pas si facile, car comme dans tout domaine d’activité, vous avez des entreprises sérieuses et d’autres un peu moins. Donc, avant de vous lancer avec un prestataire, vérifiez son ancienneté, son assurance décennale et sa réputation. Ensuite, tournez-vous vers différents professionnels selon la taille de vos travaux. 


  • Pour des petits travaux de rafraîchissement, dirigez-vous vers un artisan indépendant couteau suisse qui est plus en mesure de réaliser ce type de travaux. 
  • Pour des plus gros travaux, faites appel à une entreprise tous corps d’état et d’architecture d’intérieur. L’avantage est que vous pouvez bénéficier d’une prestation clé en main : de la conception 3D (si vous en ressentez le besoin) à la rénovation intégrale de votre intérieur.

 

3. Ne pas prévoir de marge de sécurité pour le budget travaux

Le chantier parfait n’existe pas, il est probable que l’entreprise en rénovation rencontre de mauvaises surprises qu’il est impossible de prévoir avant leur démarrage. Pour vous protéger, prévoyez une marge de sécurité de l’ordre de 10% à 15% du budget travaux. 

 

4. Ne pas vérifier si l’appartement est surestimé

Dès que l’entreprise en rénovation vous a transmis son budget travaux, vous devez vous assurer que le prix du bien à vendre avec les travaux n’est pas surestimé. Pour ce faire, vous devez avoir une bonne connaissance des prix du marché dans le secteur du logement en question. Ensuite, il vous suffit d’additionner le prix du bien et le budget travaux et de comparer le total par rapport au prix moyen du secteur. 

 

H2 – 5. Ne pas demander les autorisations administratives

Certains projets d’aménagement nécessitent une autorisation préalable de la copropriété. En effet, si les travaux de votre logement affectent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble comme : la création d’un velux au niveau de la toiture, la modification d’un mur porteur ou encore l’ouverture d’une trémie dans le plancher pour créer un duplex, vous devez alors obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires en assemblée générale.

Pour vous aider, faites appel à un bureau d’études ou à un architecte qui pourront valider la faisabilité de votre projet. Ils vous remettront des documents techniques à présenter aux autres copropriétaires.

Vous connaissez maintenant toutes les erreurs à éviter si vous souhaitez acheter un logement avec travaux. Il ne reste plus qu’à trouver LE bien. 

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