Les règles d’or quand on achète son premier bien immobilier

Règles d'or achat

Après vous être posé la question,  acheter ou louer, vous en êtes maintenant certain : il est temps pour vous de devenir propriétaire ! 

Le premier achat immobilier est un moment important dans la vie, d’où l’intérêt de bien le préparer. On fait le point sur les questions à se poser avant de se lancer et les conseils à suivre pour ne pas se tromper.

 

Les questions à se poser avant la première acquisition

Une acquisition est généralement un investissement de long terme. Vous devez donc définir avec précision votre projet immobilier.

 

Résidence principale ou investissement locatif ?

Demandez-vous si vous êtes stable professionnellement. Il faut en moyenne 6 ans pour amortir le coût d’acquisition d’un appartement ou d’une maison, dont les frais de notaire. Si vous comptez revendre votre bien avant de délai, il vaut mieux opter pour l’investissement locatif.

Vous commencerez ainsi à vous constituer un patrimoine immobilier avec le secours des loyers. La gestion locative peut en outre être confiée à une agence immobilière, ce qui vous libère de toute contrainte.

Si au contraire, vous êtes bien installé dans la vie, la résidence principale est la solution idéale pour vous sentir chez vous et cesser de verser des loyers à fonds perdus à votre bailleur.

 

Achat dans le neuf ou dans l’ancien ?

Les deux formules présentent des avantages et des inconvénients, dont voici une liste :

  • Le prix d’achat est souvent plus élevé dans le neuf que dans l’ancien ;
  • L’immobilier neuf se situe généralement en périphérie des villes : il faut être mobile ;
  • Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf (7 à 8 % pour l’ancien contre 2 à 3 %) ;
  • La performance énergétique est meilleure dans les logements neufs ;
  • Vous devez souvent faire des travaux dans les logements anciens, dont il faut évaluer le montant ;
  • Vous disposez de garanties dans le neuf (garantie décennale, par exemple), alors que vous vous exposez à des vices cachés dans l’ancien.
 

 

Quel est mon budget d’achat du premier bien ?

Inutile de se lancer tout de suite dans les visites de biens immobiliers si vous ne connaissez pas votre budget. Il est très courant par exemple d’avoir  besoin d’un prêt immobilier pour financer le premier achat.

Dès lors, vous devez calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que les banques accepteront de vous prêter au regard de :

  • Votre apport personnel : c’est l’épargne que vous pouvez injecter dans votre premier achat ;
  • Vos revenus ;
  • Vos charges ;
  • Votre taux d’endettement, qui ne doit pas excéder 35 %.

 

De nombreux sites internet vous proposent des simulateurs de prêt immobilier pour définir votre budget.

 

Ai-je droit à des aides pour l’acquisition du premier bien immobilier ?

Oui, si vous achetez votre première résidence principale. Vous pouvez obtenir :

  • Un prêt à taux zéro (PTZ), qui vient en complément d’un emprunt principal ;
  • Un prêt Action Logement, si vous êtes salarié d’une entreprise comptant au moins 10 salariés, sous conditions de ressources ;
  • Un prêt d’accession sociale ;
  • Un prêt conventionné ;
  • La prime Accession : cette aide de 10 000 euros est réservée aux salariés du secteur privé hors agricole, sous conditions de ressources.

Vous n’aurez pas d’aides pour un investissement immobilier locatif, mais vous pouvez obtenir des réductions d’impôt notamment avec :

  • La loi Pinel ;
  • La loi Censi-Bouvard ;
  • La loi Denormandie.

 

Les conseils pour bien acheter son premier logement

Maintenant que vous avez ciblé vos besoins, il est temps de rentrer dans le concret avec nos conseils pour bien acheter son premier bien.

 

Dressez la liste des critères de recherche

En tant que primo-accédant, interrogez-vous sur :

  • La superficie du logement que vous souhaitez ;
  • Le nombre de pièces dont vous avez besoin ;
  • L’étage et l’exposition d’un appartement en copropriété ;
  • La surface du jardin d’une maison ;
  • Les dépendances qui vous sont indispensables : garage, stationnement, cave, balcon, terrasse… 

 

Soyez tout de même prêt à faire des concessions ! Si un logement coche la majorité de vos critères, mais qu’il comporte une baignoire à la place d’une douche, vous avez quand même intérêt à faire une offre d’achat. 

 

Sélectionnez l’emplacement avec soin

Avant même d’acheter, il faut se poser la question de la revente. Si vous êtes fan des émissions de Stéphane Plaza, vous connaissez déjà la règle d’or en immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Le but est de dégager une plus-value à la revente !

Des commodités comme des commerces, écoles, transports en commun constituent toujours un plus à la revente. Intéressez-vous à la ville, mais aussi au quartier et la rue pour étudier la progression du marché local.

 

Posez les bonnes questions pendant la première visite

Si vous cherchez à acheter votre premier bien dans une ville en tension foncière comme Paris, vous n’aurez peut-être pas l’opportunité de faire une seconde visite. Il vous faut donc poser toutes les questions essentielles au vendeur comme :

  • Quelle est l’année de construction du bien ?
  • À combien se montent les charges de copropriété et la taxe foncière ?
  • Des travaux sont-ils prévus dans la copropriété ?
  • Quel est le mode de production du chauffage et de l’eau chaude ?

Demandez aussi à consulter le dossier de diagnostics techniques pour en savoir plus sur la consommation énergétique du logement, l’état des installations d’électricité et de gaz ou encore sur la présence éventuelle de termites, d’amiante ou de plomb.

 

Négociez le prix de vente

Ou pas. Tout dépend encore une fois de la tension foncière. Vous pouvez toujours tenter une négociation, mais soyez conscient qu’elle peut vous faire rater la vente !

Pour conclure, préparez solidement votre dossier d’emprunteur, tant pour le prêt immobilier que l’assurance de prêt. Vous gagnerez ainsi du temps lorsque vous aurez signé le compromis de vente !

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