Faire une simulation d’emprunt immobilier : comment s’y prendre ?

Avant de démarrer un projet immobilier, vous devez procéder à l’estimation de votre capacité d’emprunt. Inutile de se lancer dans la recherche d’un bien immobilier à 600 000 euros si le capital maximum accordé par les banques est de 300 000 euros ! La simulation de prêt immobilier permet ainsi de calculer le montant du financement pour l’acquisition de la résidence principale, secondaire ou d’un bien en investissement locatif.

 

Comment faire la simulation de la capacité d’emprunt ?

 

La capacité d’emprunt désigne le capital maximum que les établissements financiers et bancaires accepteront de vous prêter au regard de :

  • Vos revenus : les banques prennent en compte les revenus mensuels du foyer (salaires et primes régulières) ainsi qu’une fraction ou l’intégralité des revenus fonciers perçus d’une location ;
  • Vos charges : entrent dans cette catégorie les mensualités d’un autre crédit immobilier ou d’un crédit à la consommation et pensions alimentaires ;
  • Votre apport personnel : l’apport sert notamment à financer les frais annexes au prêt immobilier, comme les frais de notaire, les frais de garantie, les frais d’agence immobilière… Il est de plus en plus difficile d’emprunter sans apport. Généralement, les banques exigent un apport personnel de 10 % du coût total de l’opération pour un projet dans l’ancien, moitié moins pour un achat immobilier dans le neuf ;
  • Le taux d’endettement : la décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose une limite d’endettement à 35 %. Les mensualités d’emprunt ne doivent pas excéder un gros tiers de vos revenus mensuels. Les banques peuvent déroger à ce principe pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits, avec priorité accordée au primo-accédant et à l’achat de la résidence principale.

 

La simulation de prêt immobilier vous permet de déterminer votre capacité d’emprunt.

 

 💡 Bon à savoir : la prise en compte des revenus dépend de la situation professionnelle. Ils sont comptabilisés intégralement si vous êtes en CDI ou fonctionnaire, et sur la base d’une moyenne sur 1 à plusieurs années si vous êtes en CDD ou travailleur indépendant.

 

Combien puis-je emprunter pour mon prêt immobilier ?

 

Lorsque vous faites une simulation en ligne, le comparateur vous pose plusieurs questions comme :

  • Faites-vous un achat dans le neuf ou dans l’ancien ? Les frais de notaire sont compris entre 7 et 9 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Le montant de l’apport personnel devra être ajusté en fonction ;
  • Quel est votre salaire ?
  • Quel est le montant de l’apport ? Grâce à lui, vous pouvez emprunter plus, réduire les mensualités d’emprunt ou la durée de remboursement ;
  • Votre achat porte-t-il sur un investissement locatif ? Les meilleures banques acceptent de prendre en compte les loyers futurs, le plus souvent sur la base d’un pourcentage, pour tenir compte des risques d’impayés et de vacance locative ;
  • Avez-droit à un prêt aidé comme le prêt à taux zéro (PTZ) ? D’un montant maximum de 84 000 euros, le PTZ peut augmenter le budget d’achat ;
  • Quel type de prêt souhaitez-vous souscrire ? Le prêt amortissable est proposé à un meilleur taux que le prêt relais et le prêt in fine ;
  • Votre âge : il est important pour calculer le taux d’assurance de prêt. L’assurance emprunteur est toujours exigée par les banques pour couvrir les risques décès, invalidité et incapacité. Les primes d’assurance sont comptabilisées dans le taux annuel effectif global (TAEG), qui révèle le coût total du financement.

 

Les réponses permettront au simulateur de calculer le montant de votre emprunt.

 

Comment faire le calcul d’une mensualité d’emprunt ?

 

Saviez-vous que la modulation des échéances est possible ? Offerte par les meilleures banques, cette disposition vous permet de revoir à la hausse ou à la baisse le montant de vos mensualités en fonction de vos revenus.

 

Le montant de la mensualité varie en fonction de deux facteurs :

  • Le taux d’emprunt obtenu ;
  • La durée de remboursement.

 

Faire une simulation de mensualités d’emprunt permet de déterminer le montant du financement possible au regard du taux d’endettement.

 

Exemple de simulation de prêt immobilier

 

Léa a 27 ans et dispose d’un salaire de 2 500 euros net. Elle se demande combien elle peut emprunter sur 15, 20 et 25 ans (il n’est aujourd’hui plus possible d’emprunter sur 30 ans, suite à une décision du HCSF).

 

Pour rester dans le taux d’endettement de 35 %, Léa doit supporter une mensualité maximum de : 2 500 x 0.35 = 875 euros.

 

Dans l’absolu, avec une mensualité de 875 euros, elle peut emprunter :

  • 157 500 euros sur 15 ans (875 euros x 180 mois) ;
  • 210 000 euros sur 20 ans ;
  • 262 500 euros sur 25 ans.

 

Cette première simulation ne tient pas compte du taux d’intérêt et de l’assurance de prêt. On refait donc une simulation avec les taux de prêt et d’assurance applicables à son profil et à la durée d’emprunt.

  • Sur 15 ans : taux d’intérêt de 1.42 % et taux d’assurance de 0.34 %, soit un capital de 135 558 euros ;
  • Sur 20 ans : taux d’intérêt de 1.54 % et taux d’assurance de 0.34 %, soit un capital de 170 658 euros ;
  • Sur 25 ans : taux d’intérêt de 1.68 % et taux d’assurance de 0.34 %, soit un capital maximum de 200 329 euros.

 

🧐 Derniers conseils pour la route :

  • Demander si la modulation des échéances est possible. Elle permet au budget de retrouver un peu d’air dans le cadre par exemple d’une perte d’emploi ;
  • La viabilité de votre projet immobilier dépend aussi de votre profil de gestionnaire. Dans les informations demandées par les banques figurent les trois derniers relevés de compte bancaire. Si vous êtes à découvert, même autorisé, il vaut mieux différer l’achat ;
  • L’accord de principe des banques n’a pas de valeur contractuelle. Il faut attendre une offre de prêt en bonne et due forme pour être certain d’obtenir le financement.

 

 

 

 

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