Depuis plusieurs mois, le sujet des taux immobiliers semble s’être calmé. Plus de hausse brutale à chaque conférence de presse de la BCE, plus de courbes affolées dans les colonnes économiques. Et pourtant, le crédit immobilier reste un sujet ultra-sensible, surtout pour celles et ceux qui cherchent à acheter — et, par extension, pour tous ceux qui veulent vendre.
Des taux stabilisés, oui… mais toujours élevés
En cette mi-2025, les taux moyens pour un crédit sur 20 ans gravitent entre 3,7 % et 3,9 %. C’est moins qu’en 2023, où certaines banques frôlaient les 4,5 %, mais c’est encore loin des niveaux de 2019 ou 2021.
Surtout, cette stabilité apparente masque une autre réalité : les taux sont devenus un filtre puissant dans la sélection des dossiers. On n’entre plus facilement dans la cour des emprunteurs. Il faut montrer patte blanche.
Octroi de crédit : des critères plus stricts que jamais
Les banques n’ont jamais été aussi sélectives. Pour obtenir un prêt aujourd’hui, il ne suffit pas d’avoir un bon projet. Il faut :
- Un emploi stable, de préférence en CDI depuis plus d’un an.
- Un apport personnel solide : en général 10 % minimum, souvent plus en zone tendue.
- Un taux d’endettement inférieur à 35 %, incluant l’ensemble des charges.
- Un reste à vivre suffisant selon le nombre de personnes au foyer.
- Un projet clair, chiffré, rassurant, et idéalement un accompagnement bancaire déjà engagé.
Les profils les plus pénalisés :
- Les primo-accédants sans apport
- Les indépendants avec revenus fluctuants
- Les ménages avec un projet d’achat/revente mal structuré
Même les dossiers « bons » mettent parfois plusieurs semaines à passer en commission.
Capacité d’emprunt : -20 à -25 % en 3 ans
C’est l’un des marqueurs les plus clairs du marché :
En 2021, un couple pouvait emprunter 300 000 € sur 25 ans à 1,2 %.
Aujourd’hui, ce même couple peut emprunter autour de 230 000 à 240 000 € dans les meilleures conditions.
Ce recul de la capacité d’emprunt est colossal. Il explique :
- Une chute de la demande active dans certaines villes
- Une hausse des refus de crédit, malgré des promesses de vente signées
- Une plus grande prudence chez les acheteurs, qui revoient leurs projets à la baisse ou les reportent
Ce que cela implique pour les vendeurs
Dans ce contexte, raisonner en prix/m² ne suffit plus. Ce n’est plus ce que vaut votre bien objectivement qui compte, mais ce que vos acheteurs peuvent se permettre en mensualité.
Trois ajustements à intégrer dans votre stratégie de vente :
- Adoptez une logique “empruntable”
Ex : un bien affiché à 380 000 € qui nécessite un prêt de 350 000 € sera inaccessible à 80 % des primo-accédants dans un contexte à 3,9 % de taux.
2. Suivez les seuils de financement par typologie
Connaître le ticket d’entrée réel pour une maison avec jardin, un T3 en centre-ville ou un studio étudiant est devenu un vrai levier.
3. Anticipez les objections liées au financement
Plus que jamais, les acheteurs se demandent : “Est-ce que je peux me le permettre ?” avant même de visiter.
L’approche homeloop
Chez homeloop, on ne se contente pas d’estimer un bien « à la moyenne du quartier ».
On évalue :
- sa solvabilité cible (qui peut vraiment l’acheter ?)
- sa valeur perçue en ligne
- sa compatibilité avec les standards bancaires actuels
Et surtout, si vous ne souhaitez pas attendre que les acheteurs solvables se manifestent (ou que les refus de prêt s’accumulent), nous vous faisons une offre ferme en 48h, au prix juste, sans clause suspensive.
En résumé :
- Les taux se sont stabilisés, mais les conditions d’accès au crédit restent strictes.
- La capacité d’emprunt a reculé d’un quart depuis 2021.
- Pour vendre en 2025, il faut penser en mensualité cible, pas en prix affiché.
- Ajuster son positionnement en fonction de la réalité bancaire, c’est se donner toutes les chances de réussir sa vente.
Vous voulez savoir si votre prix de vente est en phase avec la capacité des acheteurs aujourd’hui ?
On vous le dit clairement : www.homeloop.fr
