Par un arrêt du 9 mars 2022, la Cour de Cassation rappelle que « la mise en concurrence impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, qu’ils soient soumis au vote de l’assemblée générale. »
Comment sont encadrées les décisions de travaux en copropriété ?
Deux textes à retenir en la matière :
Au sein de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le deuxième alinéa « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. »
La plupart des assemblées générales des copropriétaires fixe tous les ans le montant des travaux à partir duquel le conseil syndical doit être consulté et à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. La mise à l’ordre du jour de ces résolutions est importante. À défaut de résolutions sur ces sujets, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.
Et l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 qui dispose : « La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, (…), résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »
En l’espèce présentée devant la Cour de Cassation, il s’agissait de travaux de ravalement de façade et d’isolation de l’immeuble par l’extérieur votés lors d’une assemblée générale. Comme c’est souvent le cas, eu égard au montant des travaux à prévoir, un architecte a piloté les demandes de devis et étudié leur pertinence. À la convocation pour cette assemblée générale, étaient joints plusieurs devis pour ces travaux. Mais l’architecte avait jugé qu’un seul des devis était pertinent de sorte que la résolution présentée au vote des copropriétaires ne portait que sur un seul devis et ne laissait pas le choix aux copropriétaires de se prononcer sur les autres devis.
Un copropriétaire demande l’annulation de la résolution d’assemblée générale au motif que la mise en concurrence suppose que plusieurs devis soient soumis au vote de l’assemblée générale. La cour d’appel rejette la demande. La Cour de Cassation casse la décision de la Cour d’Appel en considérant que la mise en concurrence impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, qu’ils soient soumis au vote de l’assemblée générale.
Il appartient au syndic de solliciter plusieurs devis et de soumettre au vote tous les devis reçus antérieurement à l’envoi de la convocation pour l’assemblée générale.
Sources :
Article 21 de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039313574/
Article 19-2 du décret du 17 mars 1967 modifié :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000022124084
Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 9 mars 2022 :
