Deux décrets du 17 décembre 2020 accompagnent l’entrée en vigueur de l’opposabilité du DPE instaurée par la loi Élan et intègrent les mesures spécifiques mises en place par la loi énergie et climat. Le DPE va devenir opposable aux tiers et changer de contenu.

L’objectif est de lutter contre les logements d’habitation constituant des passoires énergétiques dont le seuil d’énergie primaire par m2 et par an est supérieur à 330 kWh (Les biens classés F et G dans les diagnostics actuels).

Des dérogations sont prévues à l’article L173-2 du Code de la construction et de l’habitation notamment en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou encore si le coût des travaux à réaliser était manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien immobilier.

Un diagnostic de performance énergétique opposable

À compter du 1er juillet 2021, le DPE aura une valeur contractuelle et sera opposable tant au vendeur qu’au bailleur. Seules les recommandations d’amélioration de performance (exemple : remplacer les fenêtres par du double-vitrage, isoler les combles…) conserveront une valeur purement informative.

Contenu du DPE

À compter du 1er juillet 2021, le DPE devra contenir les nouvelles informations suivantes :

– une information sur les énergies renouvelables produites par les équipements installés à demeure et la consommation dans le logement ou la partie du bâtiment concerné ;

– le classement du logement ou de la partie de bâtiment sur une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;

– des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment (sans augmenter la quantité d’émissions de gaz à effet de serre), accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;

– des éléments d’appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

La durée de validité du DPE nouvelle formule est fixée à 10 ans.

Quel sort pour les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ?

Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, restent valides jusqu’au 31 décembre 2022, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, resteront valides jusqu’au 31 décembre 2024. On ne peut que conseiller de refaire le DPE pour toutes les ventes et locations signées à compter du 1er juillet 2021 car les DPE antérieurs au nouveau décret seront incomplets quant à l’information donnée aux acquéreurs et locataires.

Mention dans les annonces immobilières

À compter du 1er juillet 2021, les propriétaires devront mentionner dans les annonces immobilières le classement énergétique et climatique du bien.

À compter du 1er janvier 2022 toutes les publicités relatives à la mise en vente ou à la mise en location d’un logement à usage d’habitation devront indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques, peu importe le fournisseur d’énergie.

Pour les biens immobilier dépassant le seuil de 330 kWh d’énergie primaire par m2 et par an, lesdites publicités devront mentionner l’obligation, sauf dérogation, de parvenir, au plus tard au 1er janvier 2028, à la réalisation de travaux permettant d’aboutir à un niveau inférieur au seuil de 330 kWh une démarche qui tend à transformer les logements en smart home.

Mention du non-respect de l’obligation légale dans les publicités et dans les contrats de vente et de location

À compter du 1er janvier 2028, en cas de vente ou de location d’un bien à usage d’habitation dont la consommation énergétique excède le seuil légal, le non-respect de l’obligation légale sera mentionné dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou de location concernant ce bien.

Conséquences du non-respect de l’obligation légale pour les locations

L’article 6 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le logement décent remis au locataire devra « répondre à un critère de performance énergétique minimale » (…). Dès lors le dépassement du seuil de 330 kWh d’énergie primaire par m2 et par an conduira à considérer que le bien ne répond aux critères de décence pour être mis en location.

Par ailleurs l’article 18 de la même loi, article relatif à la possibilité pour le bailleur de pratiquer un déplafonnement du loyer pour cause de travaux réalisés dans le bien a également été modifié. Le déplafonnement ne sera plus possible pour les biens dont la performance énergétique dépasse le seuil de 330 kWh d’énergie primaire par m2 et par an.

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